期房销售制度的存与废观点集萃 |
| 作者：未知 时间：2007-08-22 出处：凯业园 阅读：
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近几年，期房销售制度遭遇到一定程度的质疑甚至是讨伐，认为它是推动房价上涨的始作俑者之一。7月末，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布了一份报告，建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度。该建议再一次将期房销售制度推上了风口浪尖。难道期房销售真的是“罪已当诛”？面对众多非议它又将何去何从？深入探究这些问题，对于厘清当前的诸多困惑，合理设计下一步的制度安排和保证房地产行业的健康发展都是有益处的。
董藩：期房销售制度的产生最主要是由市场供求关系偏紧决定的。由于房地产产品生产周期长，投资规模大，期房销售制度可以先明确市场的需求，避免资金的浪费，同时降低了后续投资回收有困难的风险。如果取消期房销售，民间融资很可能会产生大量的黑市交易，扰乱国家的金融市场。对于期房销售，我们应该是完善而不是取消。建议由建设主管部门开设专门账户，对资金进行监管，根据工程的进度，按比例拨付预售款供开发商使用，这样既化解了风险，开发商也能够利用这笔资金，消费者也分享了从预售到现房销售时段的大部分增值。
姜炜：期房预售是房地产企业的一种融资模式。这与我国金融体制缺少成熟的房地产融资平台有关。在当今市场环境下，只取消期房销售而其他不变，更多的中小企业可能更快地退出市场，那么市场的垄断程度、集中程度会增大，只有更少的房子提供到市场上，房价会进一步上涨。
陈则明：现在很多企业的资金实力很强，像高档楼盘都没有预售。取消预售主要影响的是中小开发企业，如果它们的销售没有保障，资金链又紧，就可能出问题。现在购买拿到预售许可证的房屋，风险已经大大降低了，因为政府对开发商拿预售许可证管得紧，管理水平也提高了。
于凌罡：期房销售之所以引起非议，主要是因为它已经成为权力寻租和欺骗消费者的工具，已成为哄抬房价的手段。我认为应该取消期房预售，并同时取消向开发商销售土地，而只是把土地的开发权卖给开发商。“钱紧”下的蛋主持人：自从内地引入香港卖楼花的房屋销售模式以来，期房销售已经成为我国住房商品化改革后新房销售的主要模式。您觉得是什么原因促成这种销售模式的引入，又是什么原因导致期房销售在现阶段却成为了众矢之的呢？
董藩：在我看来，期房销售模式的出现是有道理的。首先，如果一个大宗的产品生产周期比较长，投资规模比较大，有预售是正常的。比如轮船和飞机的建造和出售，基本上都采用预售的方式事先找好客户。这样做，先明确了市场的需求，避免了资金的浪费，同时降低了后续投资回收有困难的风险。土地资源的使用尤其要注意这个问题。因为土地开发还涉及到对原来环境的破环。比如加拿大规定，不预售一定比例的房屋是不让盖的，因为生态遭到破坏而房子又卖不掉等于是犯罪。
此外，预售本身的确也有融资作用。我们在特殊时期的建设过程当中，资金是比较缺乏的。采用预售方式早一点确定买卖关系，对消费者来讲也是有利的。因为房价总体规律就是上涨的，预售避免了后期房价上涨的风险。当然，预售的产生最主要还是和市场供求关系联系在一起。正因为供求关系偏紧，所以大家才选择了预售。如果没有预售，房子可能更多地被内部人或者相关权力部门的人买走了，买了以后倒一把，普通消费者就更难买到房子。
至于为什么现在争论这么大，是因为很多人对预售的本质和产生的背景认识不清，只认为是开发商用来融资的，对消费者来讲没有任何好处。过去确实出现过开发商骗款逃跑的事情，但是这种问题现在极少发生。对这样的问题应该怎么看呢？我们知道，做任何投资都是有风险的。消费者买房，不管自住还是投资，本身都要承担风险。因为从经济学角度讲，买房就是一种投资行为。
陈则明：当时出台期房预售制度，实际上是为了解决开发商资金不足的问题。因此期房销售的出现应该说是解决了供应问题，具有积极作用。
现阶段出现了一种“预售制度推高房价”的言论，我个人认为这是错误的，应该是供求关系决定房价的。取消预售能不能降低房价呢？我举一个例子，上海的汤臣一品卖到每平方米11万元，但它没有预售。现在很多高档楼盘都没有预售，资金链完全撑得住。取消预售主要影响的是中小开发企业，如果它们的销售没有保障，资金链又紧，就可能出问题。
姜炜：我们不用管预售制度从何而来，现实情况是，期房预售本身已经成为房地产企业的一种融资模式。为什么房地产商对预售依赖性这么高？主要是因为我们国内整个金融体制缺少成熟的房地产融资平台。美国整个金融体系相当发达，有各种各样方式提供各种各样的贷款。但我们对银行资金相当依赖，预售融资占的比例相当大。
于凌罡：期房销售之所以引起非议，主要是因为它已经成为一种权力寻租和欺骗消费者的工具。期房销售里面存在大量陷阱，比如房屋面积缩水。至于炒卖预售卡，已经成为哄抬房价的一种手段。而以目前国家的相关法律和民众普遍的素质，不取消预售制度就没法规范房地产领域的商业行为。
在我看来，土地开发权和使用权一并出让给开发商，造成开发商大量囤积土地，导致政府无法获取土地增值收益。所以应该使用权直接出让给消费者，这就需要现房销售。预售的是与非主持人：有人认为国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度，只是让消费者及银行来承担，具有先天严重缺陷。您怎样看待这样的观点？
姜炜：期房销售时候，房子的所有权不是被抵押了吗？期房预售就是市场经济的一种规则，就是这样一种模式。开发商投入一部分资金，经历了一个阶段以后可以销售期房，这其中透支了企业的一些信用；购房人拿出一部分钱，并向银行借钱，这也投入了信用。这是相互协作、相互信任的一个机制。
如果没有期房销售的模式，开发商在建成房屋以前就要承担所有的投资，要么自有资金， 要么向银行贷款。但是对银行来说，它的风险并没有加大，同一件事情上它投入的钱是一样多的。但是银行不能无视风险控制，给一些不具备贷款资格的企业贷款或者发放超出企业承担能力的贷款。所以说银行风险随着房价上涨而加大是不对的，风险控制是任何一个企业管理的一个方面，银行丧失了风险控制的能力就不要说自身承担了过多的风险。
董藩：预售制度反映了一个正常的市场关系。开发商可以不预售，或者说它预售的时候老百姓可以选择不接受，因为也有开发商卖现房。但是你会发现你到时候根本买不到房子。大部分人愿意接受预售，谁不接受谁就吃亏了。可是他们通过预售买到房子后又骂娘，这是值得深思的事情。
于凌罡：我觉得开发商肯定不存在风险，遇到风险开发商已经卷钱走人了。房子对很多人来讲是毕生惟一的一次大消费，不可能蒙着眼睛消费。我觉得预售模式本身就不可行。取消预售以后改为向老百姓直销，可以减少大量的渠道损耗，而且房屋质量也有保证。
主持人：现在期房销售遭到质疑，是制度设计层面出了问题还是只是执行监督层面的问题？既然有很多人提出要取消期房制度，是不是说明这一制度已经失去存在的意义了？
姜炜：现在期房销售的问题并不是制度本身的问题，很多时候是制度没有落实好，缺乏监督。比如有人说房屋质量问题，我们实际上有完备的质量控制体系，但是实际上效果并不好。有很多这样的问题导致的矛盾并不应该由制度本身承担。
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