开封：楼市在观望中对峙

　　正在楼盘看房的李先生冲着手机另一端的未婚妻喊起来：“我上哪给你找1000多元的房子，能看上眼的都2000多元，你要西区的房子都3000多元了，现在只能再去看看经济适用房了，实在没有合适的，我看这婚就甭结了。”

　　这是正在准备年底结婚的李先生第4次因为房子的事情和未婚妻发生争执了。李先生告诉记者：“为了房子的事情，我这几个月跑遍了整个开封市，要不是准备结婚，现在就不买房了。贷款的利息不断上涨，国家也一直在想办法调控，我们老百姓还是相信房价会得到控制的。听说今年市里要加大经济适用房和廉租房的建设，也许我能在那里找到属于自己未来的家。”

　　像李先生这样的购房者不在少数，除刚性需求的购房者外，大多数市民愿意等待国家进一步宏观调控后，房价回落了再置业。观望的气氛在阳春的开封楼市中蔓延。

　　楼市依然春寒料峭

　　据开封市权威部门统计数据显示，2008年1月，商品房市场的交易均价为2519元/㎡（含经济适用住房），交易价格较去年同期相比上升了23.36%；2008年2月，商品房市场的交易均价为2634元/㎡，交易价格较去年同期相比上升了39.14%。

　　2008年1月，全市存量房地产市场，转让280余起，有效转让面积为1.81万平方米，与去年同期相比减少10.5%。1月份存量房地产交易均价为1127.0元/㎡，与去年同期相比上升了25.2%。2008年2月，全市存量房地产市场，转让127起，有效转让面积为0.85万平方米，与去年同期相比减少29.2%。2月份存量房地产交易均价为1251.1元/㎡，与去年同期相比上升了26.8%，两个月的交易价格涨幅仍然较大。2月与1月相比上涨了10个百分点。

　　河南方迪投资顾问有限公司经理李红军表示，从存量房市场的角度来看，每年的2月份都是房地产市场的销售淡季，由于春节放假等因素的影响，商品房交易和存量房交易量会受到一定程度的影响。但随着天气转暖，市场会逐步升温，可今年3月开封整体销售并没有从淡季走出来。商品房由于去年12月以来有几个楼盘上市，所以支撑开封商品房交易量没有下滑。但是由于去年房价过快攀升，导致居民消费力不足，购房意愿停滞。加之近期国内物价水平上涨较快，股市等资本市场不稳定，部分投资资金被套，导致现在开封房地产市场价高且交易不活跃的局面。无疑，开封楼市正处在观望期。

　　开发商等待春暖花开

　　去年9月以来，国家从金融到土地不断推出宏观调控新政，2007年年末万科集团董事长王石抛出“广深地区房价出现拐点”的“拐点论”，随即在从南到北的房地产市场中使“拐点”成了热门的话题。

　　郑州精顺房地产营销策划有限公司豫东地区总经理肖卫国认为，去年年底国家出台的一些新政策，主要是针对上海、广州等一线城市房价过高、泡沬成分严重的房地产市场进行打压，但对于中原城市群的房价在全国范围内还在平均线以下，开封作为房地产的三线城市，房价受全国的“拐点论”的影响不大，但对于目前购房者会产生一定的心理影响。2006年和2007年开封受郑汴一体化的影响房价上涨过快，开封市民的经济状况还不足以接受过快的房价增长，这就造成了购房者的购房难度，从而形成目前开封市场的观望现象。

　　前不久开封日报社地产事业部做的一次市场调查结果显示，大量的客户对住房总价的需求集中在15万元~20万元，占了59.6%的市场，对于住宅面积的需求70平方米~125平方米的中等户型，占了总数的81%，对于单价需求基本在1500元～2000元，这证明了购买力在中低端市场仍然占有极大的份额。而对于目前开封整体均价每平方2700元来说，对于消费者确实造成一定的购买压力。

　　肖卫国还认为，其实观望的不都是购房者，开发商也在观望楼市发展的动向。在楼市还不明朗的前提下，许多黄金区位的楼盘迟迟不肯开工，都打算在6月以后看情况待定，这也表明开发商的观望态度。目前的开封楼市正处于观望对峙的关键时期，下一步，也许是“艳阳天”，也许是“倒春寒”。许多开发商在去年拐点风暴以后，一直在等待市场的反应，选择入市的时机，慎重制定产品价格，避免产生“有价无市”的局面。但就目前开封市的房价来看，开发商的利润已经受到土地价格和建安成本的限制，2007年年底到2008年年初物价指数的不断上升，也使得房价下调的可能性基本不存在。在第一季度观望之后，开封楼市在第二季度很有可能会有个反弹，预计价格会保持现在平稳的走势，但交易量会有明显的增长。现有的一些已经上市的和正在进入销售期的楼盘有可能会选择在第二季度加速销售，以弥补第一季度的销售落差，以保证全年的销售进度。也有一部分楼盘会选择在楼市发展局势完全明朗以后再进入市场，总之，开发商面对多变的2008年，会打起十二分的精神去全力应对。

　　楼市向左还是向右

　　我们发现，近些年来，每次经过宏观调控之后，总会有“冰冻期”，但无论是“冰冻期”或“拐点”之说，只是市场一种博弈的手段。在政策调控的背景下，市场出现一定程度的动荡是正常的现象，伴随一段时间的自发调整，回归理性后由于刚性需求的存在，楼市仍然会持续上升。所以，客观地说拐点不是房价拐点，而是整个楼市的自我调整和理性回归。

　　2007年开封市房地产开发全年累计完成投资13.6亿元，较2006年提高了26%。其中住宅投资为10.06亿元，占累计完成项目投资的74%。随着近年来房地产开发投资的增加，开封楼市从2005年的卖方市场到2007年、2008年逐渐转变到买方市场，开发商面对的压力可想而知。作为房地产行业的专业人士，神州圣火文化传播公司地产部策划总监王一龙说：“身处地产一线，我能深刻感受地产发展的脉搏。”他认为，因为市场在不断成熟，购房者在逐步理性，产品品质在不断提升，开封未来的房价也将稳步的攀升。但是面对日渐加剧的开发压力，需要开发商以产品功能进一步细分和品质化做支撑。

　　随着开封的城市化进程的不断推进，郑汴产业带的各个环节必然愈发壮大与成熟，大量的高新技术产业项目的进驻，必然会增加中产阶级的数量，这也是城市化进程的必然趋势，中产阶级必然逐渐成为未来高端产品的主流人群，他们的生活形态也必将成为开封的主流生活形态，甚至标杆。作为不断壮大的未来开封主流生活群体，他们是未来中高端住宅产品的主要客户。开发商也会不断提高房屋质量、企业形象、产品定位、物业服务等来满足市场需求，开封楼市也将有一个质的飞跃。

　　根据城市发展趋势，关注主流居住形态。在2005年~2007年开封房地产市场对策划的功能越来越重视，在市场大热的时候，房地产几乎所有的策划都在产品定位和客户定位的时候提及“高收入群体”，并乐此不疲。近乎清一色的定位为“高收入群体”是市场“大热”阶段的表现之一，然而总体来说住宅市场的产品结构不会一直偏向于“高端”和“高收入”。经过市场大热的阶段，会逐渐回归理性，面对市场竞争和政策调控的压力，开发项目准确定位客户群，并依次对产品进行精准定位和对产品功能细分，是未来楼市发展的大势所趋。

　　【编后】　开封房地产市场从2000年开始活跃，2001年至2005年逐步升温，2006年和2007年楼市达到高潮，房价也翻着跟头上涨，开发商的开发热情空前高涨，购房者和投资者的购房热情也被买涨不买跌的观念驱动，达到巅峰，购房成了2006年和2007年的投资热点。随着国家宏观调控力度的不断加大，虽然房价依然高居不下，但是，却给开发商、投资者和购房者泼了一盆冷水，让开发商开始慎重定位自己的产品和价格，让购房者重新衡量自身的需求，让过热楼市从新回归理性。我们期望开封楼市在回归理性的同时，能够健康有序、又好又快地发展。